Warum die Mieten in Deut-schland explodiert sind

Wichtigste Erkenntnisse

  • Die Mieten in Deutschland sind in den letzten Jahren stark gestiegen, und manche Menschen empfinden die Mieten als „zu teuer“.
  • Die Gehälter in Deutschland sind schneller gestiegen als die Mieten in Deutschland, so dass das Mieten erschwinglicher geworden ist
  • Während die Mieten in Deutschland seit 2010 +17% gestiegen sind, sind die Immobilienpreise in der gleichen Zeit um 93% gestiegen

Sind die Mieten in Deutschland wirklich explodiert?

Viele Menschen denken, dass die Mieten in Deutschland und die Lebenshaltungskosten „zu hoch“ sind. Vor allem Menschen, die in großen deutschen Städten wie Berlin, Frankfurt oder München (wo unser Unternehmen ansässig ist) leben und mieten. Die Vorstellung, dass die Mieten in Deutschland „zu hoch“ sind, ist meist nur ein Gefühl oder ein persönlicher Eindruck und wird nicht durch Fakten oder Daten untermauert. Denn die eigentliche Frage ist: Was bedeutet „zu hoch“ überhaupt? „Zu hoch“ im Vergleich zu was? 🤔

Die Mieten in Deutschland sind im Laufe der Jahre und Jahrzehnte nominal gestiegen, ebenso wie die Preise für Lebensmittel, Kinokarten und alles andere (zumindest mit der Inflation). Die Mietpreise sind kein isolierter Faktor, wie manche meinen. Mieten sind nur ein einziger Faktor im gesamten Immobilienuniversum. Um also festzustellen, ob die Mieten in Deutschland (zu) teuer sind oder nicht, müssen wir die Mietpreise mit anderen wirtschaftlichen Faktoren vergleichen:

  • Wie haben sich die Einkommen in Deutschland im Vergleich zu den Mietpreisen entwickelt?
  • Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland im Vergleich zu den Mietpreisen entwickelt?

Nur wenn wir andere wirtschaftliche Faktoren, die mit Immobilien verbunden sind, mit den Mietpreisen in Deutschland in Beziehung setzen, erhalten wir ein vollständiges Bild, das uns hilft, die Frage dieses GermanReal.Estate-Blogbeitrags zu beantworten: Sind die Mieten in Deutschland explodiert? Und wenn ja, WARUM sind die Mieten in Deutschland so stark gestiegen?

Wie viel vom Einkommen die Deutschen für die Miete ausgeben

Da das Einkommen für die meisten Menschen das Nettogehalt ist, wollen wir vergleichen, wie sich die Mieten in Deutschland im Laufe der Jahre im Verhältnis zu den Nettogehältern entwickelt haben. Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln veröffentlichte im September 2022, wie erschwinglich die Mieten in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) sind. Die Grafik ist unten zu sehen.

Die grundlegende Frage des Diagramms lautet: Wie viele Quadratmeter kann sich der Medianverdiener zur Miete leisten, wenn er 25% seines Nettoeinkommens ausgibt?

Wir können deutlich sehen, dass München die teuerste Stadt in Deutschland ist, da alle 4 Balken niedriger sind als in den anderen Städten (=München hat die niedrigste Erschwinglichkeit).

Die gelben/goldenen Balken zeigen, wie viele Quadratmeter sich der Medianverdiener im Jahr 2018 leisten konnte, und die dunkelgrünen Balken zeigen, wie viele Quadratmeter sich der Medianverdiener im Jahr 2021 leisten konnte.

Interessanterweise kann sich der Medianverdiener in 5 der Top-7-Städte in Deutschland im Jahr 2021 mehr Quadratmeter leisten als im Jahr 2018. Nur Stuttgart ist im 3-Jahres-Zeitraum um 1% und Köln um 2% teurer geworden.

Obwohl die Mietpreise in allen 7 deutschen Top-Städten nominell gestiegen sein dürften, sind sie für den Medianverdiener erschwinglicher geworden. Wie ist das überhaupt möglich? 🤔

Es mag vielleicht widersprüchlich klingen, aber da auch die lokalen Gehälter in Deutschland stiegen, wurden die Mieten in den 7 A-Städten erschwinglicher. Aber nicht in allen deutschen Städten sind die Mieten automatisch erschwinglicher geworden. Da Deutschland einen sehr vielfältigen Immobilienmarkt hat, der sich in viele verschiedene regionale Märkte aufteilen lässt, müssen wir beim Vergleich von Gehältern und Mieten genauer hinsehen.

Mieterhöhung vs. Gehaltserhöhung in Deutschland

Es relativiert die Aussage „Die Mieten in Deutschland sind zu teuer“, wenn man die Mieten mit den deutschen Gehältern vergleicht, nicht wahr? In den folgenden Diagrammen werden die Mietpreise mit den Gehaltserhöhungen (diesmal Bruttolöhne, nicht Nettolöhne wie oben in der Grafik zur Erschwinglichkeit) von 2009 bis 2019 verglichen.

Wo Mieten stärker steigen als Löhne

Erläuterung: In Berlin sind die Mieten von 2009 bis 2019 um 104% gestiegen, die Löhne dagegen nur um 35%.

Wo Löhne stärker steigen als Mieten

Erläuterung: In Rostock sind die Mieten von 2009 bis 2019 um 5% gesunken, während die Löhne um 35% gestiegen sind.

Profi-Tipp: In Rostock (drittgrößte deutsche Stadt an der Ostsee) sollten Sie vielleicht nicht in Immobilien investieren. Wenn die Mieten sinken, obwohl der Arbeitsmarkt mit einem Wachstum von ±35% von 2009 bis 2019 im deutschen Durchschnitt zu liegen scheint, müssen die Immobilienpreise irgendwann folgen und ebenfalls sinken. Investieren Sie lieber in wachsende Regionen als in Regionen mit fallenden Immobilienpreisen.

Profitieren Sie von steigenden Mieten in Deutschland, indem Sie in unsere Immobilien-Wertpapiere investieren. Sie müssen sich weder um die Suche nach dem richtigen Objekt noch um die Mieter kümmern. So einfach ist das mit den Wertpapieren!

Mietpreise vs. Immobilienpreise in Deutschland

Die Mieten in Deutschland sind zwar ziemlich stark gestiegen, aber die Immobilienpreise sind viel stärker gestiegen, wie die Grafik rechts zeigt, die die Mieten mit den Hauspreisen in der Europäischen Union vergleicht.

Der Wert von Häusern in Deutschland hat sich von 2010 bis Ende 2021 fast verdoppelt (+93%). Die Mieten hingegen sind im gleichen Zeitraum nur um +17% gestiegen.

Dies ist ein Grund, warum immer wieder von einer Immobilienblase in Deutschland gesprochen wird. Da die Immobilienpreise stärker gestiegen sind als die Mieten, sinkt die Rentabilität für Immobilieninvestoren, so dass die Leute glauben, der deutsche Immobilienmarkt werde zusammenbrechen.

Die eigentliche Frage, die in Diagrammen wie dem auf der rechten Seite beiseite gelassen wird, lautet: WARUM sind die Immobilienpreise so stark gestiegen? Das liegt daran, dass Deutschland nicht genug Wohnraum für seine Bevölkerung bereitstellt.

Das Ziel unserer deutschen Regierung ist es, jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen. Seit dem Jahr 2000 hat Deutschland es geschafft, gerade einmal 300.000 zu bauen (alle anderen Jahre nur 200.000250.000 Wohnungen).

Deshalb sind wir sicher, dass deutsche Immobilien auch in Zukunft eine interessante Investition sein werden, da steigende Mietpreise das passive Einkommen für Immobilieninvestoren erhöhen. 

Wie Sie von hohen Mieten in Deutschland profitieren können

In Deutschland sind die Gehälter in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, und zwar nicht nur nominal, sondern auch real (inflationsbereinigt). Die gute Nachricht für Mieter ist, dass das Mieten in Deutschland erschwinglicher geworden ist, auch wenn die Mieten gestiegen sind und manche Leute denken, dass sie immer „teurer“ geworden sind. In Wirklichkeit sind die Löhne in Deutschland stärker gestiegen als die Mieten, was das Mieten erschwinglicher macht.

Die gute Nachricht für Immobilieninvestoren (oder solche, die es in Zukunft werden wollen) ist, dass die Immobilienpreise langfristig weiter steigen werden, da in Deutschland nicht genug Wohnraum geschaffen wird. Die regionalen Märkte werden eine große Rolle bei der zukünftigen Steigerung der Immobilienpreise spielen. Immobilien in Städten wie Rostock könnten im Wert sinken, während andere Städte wie Düsseldorf (und Vororte wie Mönchengladbach) weiter im Wert steigen könnten.

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