Erschwinglichkeitsindex bei Immobilien - Wir klären auf

Wichtigste Erkenntnisse

Deutsche Medien suggerieren seit vielen Jahren, dass Immobilien in Deutschland nicht mehr bezahlbar sind
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) erstellt vierteljährlich einen Erschwinglichkeitsindex für deutsche Immobilien
Der IVD betrachtet verschiedene Standorte: Durchschnittliche deutsche Lagen vs. die Top 7 der deutschen Städte (A-Lagen)
Sowie verschiedene Immobilientypen, um einen möglichst objektiven Blick auf die Erschwinglichkeit deutscher Immobilien zu erhalten

Der deutsche Immobilien-Erschwinglichkeitsindex

Wenn man in den deutschen Medien über deutsche Immobilien liest, bekommt man schnell den Eindruck, dass die Immobilienpreise nicht mehr bezahlbar sind (besonders in Zeiten hoher Inflation) und der Immobilienmarkt in Deutschland kurz vor dem Zusammenbruch steht. Schlagzeilen wie die folgenden lassen einen stutzig werden: Sind Immobilien in Deutschland noch bezahlbar? Und wenn ja, wo sind Immobilien noch bezahlbar?

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) beantwortet die Frage, wie erschwinglich Immobilien in Deutschland sind, vierteljährlich mit seinem Erschwinglichkeitsindex und kommt zu anderen Ergebnissen als die obigen Schlagzeilen. Um einen möglichst objektiven Blick auf die deutschen Immobilienpreise zu erhalten, geht der IVD bei der Erstellung seines Erschwinglichkeitsindex für deutsche Immobilien wissenschaftlich vor:

Lage: Deutschland ist aufgeteilt in durchschnittliche Lagen & die Top 7 Städte (auch A-Lagen genannt)
Immobilienarten: „Immobilien“ werden in 4 Typen unterteilt: Bestands- und Neubauwohnungen, Reihen- und Einfamilienhäuser
Finanzierungszins: Aktueller realistischer Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung, die in 30 Jahren vollständig zurückgezahlt wird
Erschließungskosten: Notargebühren & Grunderwerbssteuer für die Übertragung einer Immobilie (nicht für tokenisierte Immobilien)
Einkommen: Haushaltsnettoeinkommen von 1,75 Vollzeitbeschäftigten mit dem durchschnittlichen deutschen Gehalt

Der IVD leistet seit dem Jahr 2010 mit der vierteljährlichen Erstellung des deutschen Immobilienerschwinglichkeitsindex eine hervorragende Arbeit. Dabei werden verschiedene Immobilientypen an bis zu 285 verschiedenen Standorten in Deutschland erfasst, um Immobilienpreise und Erschwinglichkeitsquoten zu ermitteln (unter 25% gilt für den IVD als erschwinglich). Sehen Sie sich die 8 verschiedenen Ergebnisse hier selbst an:

Bestandswohnungen in durchschnittlichen deutschen Lagen im Vergleich zu den Top 7 Städten
Neubauwohnungen in durchschnittlichen deutschen Lagen im Vergleich zu den Top-7-Städten
Reihenhäuser in durchschnittlichen deutschen Lagen im Vergleich zu den Top-7-Städten
Einfamilienhäuser in durchschnittlichen deutschen Lagen im Vergleich zu den Top-7-Städten

Erschwinglichkeit von Bestandswohnungen in Durchschnittslagen

Preise für durchschnittliche Bestandswohnungen:

Seit der Veröffentlichung des IVD-Erschwinglichkeitsindexes im Jahr 2010 sind die Immobilienpreise in den deutschen Durchschnittslagen kontinuierlich gestiegen. Bestandswohnungen, die 2010 noch rund 90.000€ kosteten, kosten heute 230.588€ (= Anstieg um 156%).

Erschwinglichkeit von durchschnittlichen Bestandswohnungen:

230.588€ sind zwar eine Menge Geld für eine Bestandswohnung, doch die Frage ist, wie viel Geld das im Vergleich zum Einkommen der Menschen wirklich ist. Trotz des Anstiegs der Immobilienpreise liegt der IVD-Erschwinglichkeitsindex immer noch bei 13,3% (= Personen geben 13,3% ihres Nettoeinkommens für die Finanzierung ihrer Wohnung aus).

Erschwinglichkeit von Bestandswohnungen in den Top 7-Städten

Preise der Top 7 Bestandswohnungen:

Die Immobilienpreise in den Top-7-Städten sind viel höher als im deutschen Durchschnitt und sind über die Jahre auch viel stärker gestiegen. Die Preisspanne für Bestandswohnungen reicht von 275.616€ in Berlin bis zu 583.025€ in München. Aus diesem Grund gelten die Top-7-Städte als A-Standorte.

Erschwinglichkeit der Top 7 Bestandswohnungen:

Auch wenn Immobilien in den Top-7-Städten deutlich teurer sind als im deutschen Durchschnitt, liegt der IVD-Erschwinglichkeitsindex für alle Städte außer München mit 31,2% noch unter 25%. Düsseldorf ist mit 19,1% unter den Top 7 der deutschen Städte am erschwinglichsten.

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Erschwinglichkeit von Neubauwohnungen in Durchschnittslagen

Durchschnittspreise für neue Wohnungen:

Die Immobilienpreise für neue Wohnungen sind deutlich höher als die Preise für bestehende Wohnungen. Der Unterschied in einem durchschnittlichen deutschen Standort beträgt 230.588€ (Bestand) gegenüber 335.156€ (Neubau). Folglich ist die Frage „Soll ich eine neue Wohnung oder eine bestehende Wohnung kaufen?“ bei einem Unterschied von 105.000€ wahrscheinlich eine Frage des persönlichen Budgets.

Erschwinglichkeit von durchschnittlichen Neubauwohnungen:

Mit einem Index von 19,9% sind Neubauwohnungen in durchschnittlicher deutscher Lage immer noch recht erschwinglich. Ende 2015 lag der Erschwinglichkeitsindex bei rund 16% (= Anstieg um 24,4% in nur 6 Jahren). Wenn der Trend anhält, könnten neue Wohnungen in durchschnittlichen deutschen Lagen bald die 25%-Grenze des IVD erreichen.

Erschwinglichkeit von Neubauwohnungen in den Top-7-Städten

Preise der Top 7 Neubauwohnungen:

Die Immobilienpreise in den Top 7 der deutschen Städte sind meist weit vom Durchschnitt entfernt (außer Düsseldorf mit 361.506€). Die teuersten Städte für neue Wohnungen sind Stuttgart mit 517.190€ und München mit 721.008€ (wo Wohnungen in der Innenstadt manchmal bis zu 20.000€/qm kosten).

Erschwinglichkeit der Top 7 Neubauwohnungen:

In 6 der Top-7-Städte Deutschlands überschreiten neu gebaute Wohnungen die 25%-Grenze des IVD. Nur Düsseldorf, das den stärksten Aufwärtstrend aufweist, liegt mit 22,8% noch unter dieser Schwelle. München ist erneut die teuerste deutsche Stadt mit einem Erschwinglichkeitsindex von 38,6%.

„Unabhängig von der Art der Immobilie ist München die mit Abstand teuerste Stadt zu mieten und für den Immobilienkauf in Deutschland.“

Erschwinglichkeit von Reihenhäusern in Durchschnittslagen

Preise für durchschnittliche Reihenhäuser:

Die Immobilienpreise für Reihenhäuser in durchschnittlicher deutscher Lage sind im Vergleich zu Neubauwohnungen erstaunlich günstig (nur 67.000€ mehr für ein Haus als für eine Wohnung). Die Preise für Reihenhäuser haben sich von rund 200.000€ auf 401.955€ mehr als verdoppelt (etwas mehr als die Hälfte des Preises einer neuen Wohnung in München 🫠).

Erschwinglichkeit von durchschnittlichen Reihenhäusern:

Aufgrund der unglaublichen Rendite von Reihenhäusern in durchschnittlicher deutscher Lage liegt ihr Erschwinglichkeitsindex mit 23,8% sehr nahe an der IVD-Schwelle. Wenn der Preisanstieg nur noch ein oder zwei Jahre anhält, werden Reihenhäuser laut IVD nicht mehr erschwinglich sein.

Erschwinglichkeit von Reihenhäusern in den Top-7-Städten

Preise der Top 7 Reihenhäuser:

Während Reihenhäuser in der durchschnittlichen deutschen Lage nur 401.955€ kosten, kosten Reihenhäuser in München fast 1 Million €. Die meisten der Top-7-Städte sind mit rund 600.000€ etwa 50% teurer als der Durchschnittsstandort (Düsseldorf, Frankfurt, Köln).

Erschwinglichkeit der Top 7 Stadthäuser:

Zum ersten Mal auf dieser Liste durchbrechen alle 7 Top-Städte die 25%-Erschwinglichkeitsgrenze des IVD (alle über 30%). Köln und Frankfurt liegen bei rund 40% Erschwinglichkeit und München ist mit 52,7% am teuersten, was bedeutet, dass der durchschnittlich verdienende Haushalt 52,7% des Nettoeinkommens nur für die Finanzierung ausgibt.

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Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern in Durchschnittslagen

Preise für durchschnittliche Einfamilienhäuser:

Die mit Abstand teuerste Immobilienart in Deutschland sind die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser. In der durchschnittlichen deutschen Lage kostet ein Einfamilienhaus 514.905€, fast 115.000€ mehr als ein Reihenhaus in der durchschnittlichen Lage.

Erschwinglichkeit von durchschnittlichen Einfamilienhäusern:

Zum ersten und einzigen Mal in dieser Liste durchbricht die Erschwinglichkeit eines durchschnittlichen deutschen Standorts die 25%-Grenze des IVD. Ein Einfamilienhaus kostet den durchschnittlich verdienenden Haushalt genau 30% seines Nettoeinkommens (allein für die Finanzierung).

Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern in den Top-7-Städten

Preise der Top 7 Einfamilienhäuser:

Während Einfamilienhäuser die teuerste Immobilienart in Deutschland sind, bildet Berlin die Ausnahme unter den Top-7-Städten. Einfamilienhäuser in Berlin sind mit 469.710€ günstiger als Einfamilienhäuser im deutschen Durchschnitt (mit 514.905€).

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Erschwinglichkeit der Top 7 Einfamilienhäuser:

Wie die Reihenhäuser sind auch die Einfamilienhäuser in den Top-7-Städten für den durchschnittlich verdienenden Haushalt nicht mehr erschwinglich. Berlin ist mit 37,4% (+12,4% über der IVD-Grenze) die „billigste“ Stadt, und München ist mit einem Erschwinglichkeitsindex von 73,6% wiederum die teuerste.

Inklusive sonstiger Wohnkosten (Strom, Wasser, GEZ, Versicherungen, etc.) würde der Durchschnittshaushalt in München weit über 80% für seine Wohnung ausgeben.

Wo sind Immobilien in Deutschland noch erschwinglich?

Wichtigste Erkenntnisse

Der deutsche Immobilien-Erschwinglichkeitsindex

Erschwinglichkeit von Bestandswohnungen in Durchschnittslagen

Preise für durchschnittliche Bestandswohnungen:

Erschwinglichkeit von durchschnittlichen Bestandswohnungen: