Wie werden Erträge aus GermanReal.Estate besteuert?

Wichtigste Erkenntnisse

  • Die Besteuerung von Blockchain-basierten Anlagen kann verwirrend sein und ändert sich immer wieder
  • Die Besteuerung von „Security“-Tokens ist einfach: Ein pauschaler Steuersatz von 25% für alle Kapitalerträge
  • Ab 2023 können sich Anleger bis zu 1.000€/Jahr an Steuervorteilen sichern, wenn sie in Immobilien-Wertpapiere investieren

Besteuerung von Blockchain-Investitionen im Allgemeinen

Bei Investitionsentscheidungen sollte die Besteuerung potenzieller Gewinne niemals der entscheidende Faktor sein, der für oder gegen eine Investition spricht. Die Besteuerung ist definitiv ein Faktor von vielen, die zu berücksichtigen sind, aber sie sollte nicht der einzige Faktor sein. Erfahren Sie in diesem FAQ-Artikel, wie Immobilien-Wertpapiere besteuert werden und wie sie anders als Kryptowährungen oder NFTs behandelt werden.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und das Finanzamt versuchen seit vielen Jahren, Blockchain-basierte Investitionen und deren Besteuerung zu regeln. Das Ergebnis ist, dass Token anders besteuert werden als alle anderen Blockchain-basierten Investitionen. (Immobilien)-Wertpapier-Token werden sogar anders besteuert als Währungs-Token oder Utility-Token, was für Anleger sehr vorteilhaft ist.

Unterschiedliche Erträge von Blockchain-basierten Investitionen:

  • Kapitalerträge: Wenn ein Blockchain-basiertes Investment (außer Wertpapier-Token) zu 100€ gekauft und zu 200€ verkauft wird, unterliegen die 100€ Kapitalerträge in der Regel der persönlichen Einkommensteuer von bis zu 45% (sowie Solidaritätszuschlag & Kirchensteuer). Wenn Sie eine Blockchain-basierte Anlage langfristig halten (+1 Jahr), kann Ihr Steuersatz unter bestimmten Bedingungen 0% betragen (wenn der Gewinn unter 600€/Jahr liegt).
  • Passives Einkommen: Je nach Art des passiven Einkommens aus Kryptowährungen oder NFT (z. B. Liquiditätsmining, Belohnungen usw.) kann die Besteuerung unterschiedlich ausfallen. Die meisten Einkünfte aus dezentraler Finanzierung (DeFi) werden in Deutschland mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Anlegers von bis zu 45% besteuert.

Da Kryptowährungen und NFTs als „sonstige Vermögenswerte“ und nicht als Finanzprodukte oder Wertpapiere (wie Token) gelten, wird ihr Verkauf vom Finanzamt als „privates Veräußerungsgeschäft“ betrachtet. Wenn eine Privatperson zu viele dieser privaten Verkäufe tätigt (das Finanzamt gibt hier keine bestimmte Zahl an), kann sie als Unternehmen betrachtet werden, das eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Als Gewerbetreibender werden alle Einkünfte ab dem ersten Cent mit einem Steuersatz von etwa 30% besteuert (nicht 15% wie bei SPVs).

Besteuerung von Wertpapieren ("Security Tokens")

Während die Besteuerung von Blockchain-basierten Investitionen sehr schnell verwirrend werden kann (je nach Art des Ertrags), ist die Besteuerung von Wertpapier-Token so einfach wie möglich. Gewinne oberhalb der Steuerfreigrenze werden mit dem pauschalen Kapitalertragsteuersatz von 25% besteuert. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Gewinne aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis (aus steigenden Immobilienpreisen), passiven Mieteinnahmen, Gewinnanteilen oder Zinsen stammen.

Wertpapier-Token werden anders besteuert, weil sie als einziges Blockchain-basiertes Investment von BaFin und Finanzamt als Wertpapier eingestuft werden. Wertpapiere sind auf andere Anleger übertragbar (z.B. auf dem Sekundärmarkt) und geben Anlegern bestimmte Rechte, die denen anderer Wertpapiere ähneln. Einzelheiten finden Sie in §2 des Gesetzes über elektronische Wertpapiere (eWpG).

Dank dieser Einstufung als Wertpapier werden Gewinne aus (Immobilien-)Wertpapieren nur mit 25% besteuert. Das macht die Besteuerung von Mieteinnahmen auch attraktiver als die von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die auf persönlicher Einkommensebene mit bis zu 45% besteuert würden. Mieteinnahmen werden in Deutschland wie reguläre Einkünfte aus Arbeit besteuert. Mieteinnahmen aus Wertpapieren werden nur mit 25% besteuert.

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Steuerliche Vorteile einer Investition in Immobilien-Wertpapiere

Da Immobilien-Wertpapiere als Wertpapiere gelten, haben sie einen weiteren Vorteil für Anleger: Der Kapitalertragssteuersatz von 25% gilt nur für Gewinne über 801€/Jahr (ab 2023 wird diese Grenze auf 1.000€/Jahr angehoben). Gewinne unter 801€ (1.000€) sind dank des „Sparer-Pauschbetrags“ völlig steuerfrei.

Wenn Sie in unsere Immobilien-Wertpapiere investieren, sind die ersten 801€/Jahr (1.000€/Jahr) an Gewinnen für jeden mit einer deutschen Steuer-ID steuerfrei. Für Ehepaare, die eine gemeinsame deutsche Steuererklärung abgeben, verdoppelt sich der Betrag auf 1.602€/Jahr (ab 2023 2.000€/Jahr).

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