2 Gründe für steigende deutsche Immobilienpreise

Wichtigste Erkenntnisse

  • Anfang 2022 begann sich die mehr als 10-jährige Rallye der Immobilienpreise in Deutschland deutlich zu verlangsamen
  • Von den 4 Faktoren, die die Immobilienpreise bestimmen, deuten 2 auf sinkende Preise oder sogar einen Marktzusammenbruch hin
  • Die deutsche Bevölkerung ist auf einem Allzeithoch und die Nachfrage nach Wohnraum wächst und wächst
  • Deutschland verliert jedes Jahr mehr als 100.000 Wohnungen, weil wir nicht genug bauen oder renovieren

Einleitung: Der deutsche Immobilienmarkt im Wandel

Im letzten GermanReal.Estate Blog-Beitrag haben wir die 4 wichtigsten wirtschaftlichen Faktoren vorgestellt, die die (deutschen) Immobilienpreise beeinflussen. Die ersten 2 Faktoren (Immobilienfinanzierungszinsen & Einkommen) deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise in Deutschland fallen werden, vielleicht sogar, dass der gesamte deutsche Immobilienmarkt zusammenbrechen wird. Die anderen 2 Faktoren, die in diesem Blog-Beitrag diskutiert werden, sprechen für steigende deutsche Immobilienpreise.

Wird sich die deutsche Immobilienrallye fortsetzen oder ist die Party vorbei und Immobilien sind für die deutsche Bevölkerung nicht mehr bezahlbar? Im Jahr 2020 stiegen die Immobilienpreise in der durchschnittlichen deutschen Lage um +9,6% nach Inflation. Im Jahr 20201 stiegen die Immobilienpreise inflationsbereinigt um weitere 14,2%. Solche Wachstumsraten lassen viele Menschen befürchten, dass der Markt irgendwann kippt und die „Blase“ platzt.

Angesichts der Weltbank, die für 2023 eine weltweite Rezession erwartet, der steigenden Zinsen für Immobilienkredite, des Krieges in der Ukraine, der steigenden Inflation in der Eurozone usw. sieht es (auf den ersten Blick) nicht gut aus für den deutschen Immobilienmarkt. Aus diesem Grund werden in diesem Artikel die wirtschaftlichen Faktoren näher betrachtet, die den negativen Nachrichten entgegenwirken. Die eigentliche Frage ist: Werden diese Faktoren ausreichen, um den deutschen Immobilienmarkt zu stützen? Nach dem Lesen des Artikels können Sie sich Ihre eigene Meinung bilden.

Grund 1 für steigende deutsche Immobilienpreise: Demografie

Die deutsche Bevölkerung ist seit dem 2. Weltkrieg stetig gewachsen. Vor allem in den 1960er Jahren, in den 1990er Jahren nach der deutschen Wiedervereinigung und in den 2010er Jahren nach der globalen Finanzkrise wurden viele Kinder geboren. Deshalb befindet sich die deutsche Bevölkerung heute mit rund 83,2 Millionen Menschen (Ende 2021) auf einem Allzeithoch. Für Immobilieninvestoren ist es jedoch wichtiger, was mit der Bevölkerungszahl in der Zukunft geschehen wird, als was in der Vergangenheit geschehen ist.

Niemand kann genau wissen, wie sich die deutsche Bevölkerung in Zukunft entwickeln wird, es gibt jedoch bestimmte Prognosen des Deutschen Demografieportals. Variante 1 in der untenstehenden Grafik zeigt die zukünftige Entwicklung der deutschen Bevölkerung ohne jegliche Zuwanderung nach Deutschland. Da mehr Menschen sterben als Kinder geboren werden, würde die deutsche Bevölkerung ohne Zuwanderung schnell schrumpfen.

Mit ein wenig Zuwanderung nach Deutschland würde sich die Bevölkerung wie in Variante 2 entwickeln. Da es seit den 1950er Jahren immer wieder Zuwanderung nach Deutschland gab (bis zu 1 Million Menschen pro Jahr (netto), wie in dieser Grafik dargestellt), ist es äußerst unwahrscheinlich, dass die deutsche Bevölkerung so schnell schrumpfen würde wie in Variante 1. Auch bei geringer Zuwanderung nach Deutschland würde die Bevölkerung in den nächsten Jahren und Jahrzehnten langsam schrumpfen.

Die Migration wird einen enormen Einfluss auf die Entwicklung der deutschen Demografie haben. Bei starker Zuwanderung (wie im Jahr 2015 mit +2 Millionen) würde die deutsche Bevölkerung in den nächsten 10 und 20 Jahren bis zum Jahr 2040 wachsen. Alles, was danach kommt, ist ohnehin höchst spekulativ. Der Versuch, die demografische Entwicklung über 10 oder 20 Jahre vorherzusagen, könnte zu vernünftigen Ergebnissen führen. Der Versuch, die Bevölkerungsentwicklung über einen Zeitraum von 40 Jahren vorherzusagen, scheint angesichts der Tatsache, dass viele Variablen eine Rolle spielen, höchst spekulativ.

Unabhängig davon, welche Bevölkerungsvariante Sie für die richtige halten, wird es immer demografische Trends geben, die die Immobilienpreise für bestimmte Objekte in die Höhe treiben. Denken Sie immer daran: Das Bevölkerungswachstum ist nur ein Aspekt des demografischen Wandels. Es gibt noch viele weitere Variablen, die für die Entwicklung der Immobilienpreise ausschlaggebend sind:

  • Die Zahl der Menschen, die in den Städten leben, wird kontinuierlich zunehmen. Die Grafik zeigt, dass der Anteil der Stadtbevölkerung in Deutschland von 68,1% in den 1950er Jahren auf 78,6% in den 2030er Jahren ansteigt. Selbst wenn also die deutsche Gesamtbevölkerung schrumpfen sollte (wie in Variante 1), wird der Anteil der Menschen in den Städten zunehmen und damit die Immobilien in den deutschen Spitzenlagen wertvoller machen.
  • Während die nach Altersgruppen geordnete deutsche Bevölkerung in den 1950er Jahren eher einer Pyramide ähnelte (wie hier zu sehen), verschob sich die Pyramidenform langsam, da im Laufe der Jahrzehnte immer weniger Kinder geboren wurden. Diese Verschiebung macht Immobilien, die auf das Wohnen im Alter ausgerichtet sind (Seniorenheime, Altenheime, Pflegeheime usw.), wertvoller.

Es gibt nicht die „eine“ deutsche Immobilie, die in Zukunft eine gute oder schlechte Investition sein wird. Das Ziel von Investoren muss es sein, mit verschiedenen Anlageimmobilien zu diversifizieren. Das war unser Ziel bei der Gründung von GermanReal.Estate, um Investoren die Möglichkeit zu geben, mit Hilfe der Blockchain in viele verschiedene Immobilien zu investieren. Was beim Kauf von realen Immobilien schwierig ist (wegen der hohen Preise), ist bei der Investition in Immobilien-Wertpapiere auf unserem GermanReal.Estate-Marktplatz leicht möglich.

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Grund 2 für steigende deutsche Immobilienpreise: Angebot

Der letzte große wirtschaftliche Faktor, der die (deutschen) Immobilienpreise beeinflusst, ist gleichzeitig der wichtigste für alle, die an die Marktwirtschaft glauben. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage hat sich über Hunderte von Jahren immer wieder als richtig erwiesen. Wenn man versucht, zukünftige Immobilienpreise vorherzusagen, braucht man nur zu vergleichen, wie viel Wohnraum geschaffen wird im Vergleich dazu, wie viel Wohnraum benötigt wird.

Wenn in einem Land ein Überangebot an Wohnraum besteht (mehr Angebot als Nachfrage), müssen die Immobilienpreise und Mieten früher oder später sinken, da Mieter und potenzielle Käufer viele Optionen zur Auswahl haben. Es gibt keinen Grund, hohe Immobilienpreise oder hohe Mieten zu zahlen. Wenn ein Land nicht genügend Wohnraum schafft, müssen die Immobilienpreise und Mieten immer höher steigen, je mehr die Nachfrage das Angebot übersteigt (Nachfrageüberhang).

Um das Angebot an Wohnraum auszugleichen, plant die Bundesregierung, jährlich 400.000 Wohnungen zu schaffen. Angesichts der durchschnittlichen Lebensdauer einer Immobilie (±100 Jahre) müssten in Deutschland jedes Jahr 400.000 Wohnungen gebaut, modernisiert oder renoviert werden, nur um das Angebot an Wohnraum auf 0 zu halten. Wenn man bedenkt, dass die deutsche Bevölkerung derzeit ein Allzeithoch erreicht hat, bräuchte Deutschland jedes Jahr viel mehr als 400.000 Wohnungen, um die Nachfrage zu befriedigen.

Um zu sehen, wie nahe Deutschland dem Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr gekommen ist, werfen wir einen Blick auf die obige Grafik, die zeigt, wie viele Wohnungen Deutschland in den letzten 20 Jahren tatsächlich gebaut hat. Im Jahr 2021 hat Deutschland es nicht einmal geschafft, 300.000 Wohnungen zu schaffen. Schlimmer noch: Im ersten Halbjahr 2022 wurden in Deutschland sogar -2,1% weniger Baugenehmigungen erteilt, so dass es äußerst unwahrscheinlich ist, dass Deutschland sein Ziel, 400.000 Wohnungen zu bauen, im Jahr 2022 erreichen wird.

Realistisch betrachtet, verliert Deutschland seit 20 Jahren jedes Jahr mindestens 100.000 Wohnungen. 300.000 Wohnungen wurden nur einmal gebaut (2020). Realistischer erscheint es, dass Deutschland jedes Jahr 250.000 Wohnungen schafft, wenn man sich die obige Grafik ansieht. Daraus ergeben sich -150.000 Wohnungen pro Jahr, -1,5 Millionen Wohnungen in 10 Jahren oder -3 Millionen Wohnungen in den letzten 20 Jahren. Deutschland fehlen also 3 Millionen Wohnungen.

Fragen Sie sich immer noch, warum die Immobilienpreise oder Mieten in Deutschland explodieren? Die deutsche Bevölkerung ist in den letzten 20 Jahren stetig gewachsen, was bedeutet, dass auch die Nachfrage nach Wohnraum entsprechend gestiegen ist. Gleichzeitig verliert Deutschland realistisch gesehen jedes Jahr etwa 150.000 Wohnungen, was die Nachfrage senkt. Wie sollen bei diesen Zahlen die Immobilienpreise sinken oder „crashen„?

Fazit: Was wird aus den deutschen Immobilienpreisen?

Die deutschen Immobilienpreise werden hauptsächlich von 4 wichtigen wirtschaftlichen Faktoren bestimmt. Vor 2022 deuteten alle 4 dieser Wirtschaftsfaktoren darauf hin, dass der deutsche Immobilienmarkt weiter wachsen wird. Anfang 2022 begannen die beiden Faktoren Finanzierungszinsen und Einkommen zu kippen, was bedeutet, dass die Jahre des Wachstums vorbei sein könnten.

Die anderen 2 Wirtschaftsindikatoren (Demographie & Wohnraumangebot) lassen den Schluss zu, dass die Immobilienpreise in Deutschland weiter steigen werden. Wenn Sie (wie wir) an den marktwirtschaftlichen Wert des Gesetzes von Angebot und Nachfrage glauben, scheint es unmöglich, dass die Immobilienpreise in Deutschland auf lange Sicht deutlich sinken werden. Einige Immobilien in einigen Regionen könnten an Wert verlieren (wieder erschwinglich werden), aber der deutsche Immobilienmarkt insgesamt wird stark bleiben.

Um dem deutschen Immobilienmarkt aus der Misere zu helfen, gibt es nur eines, was wir tun können, damit sich die Mieten und Immobilienpreise in Zukunft normalisieren. Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft (insbesondere Bauträger) brauchen Geld, um mehr Wohnraum zu schaffen. Wenn Sie die Sache unterstützen und gleichzeitig eine attraktive Rendite für sich selbst erzielen möchten, indem Sie in tokenisierte Immobilien investieren, erfahren Sie auf unserem Primärmarkt, wie Sie Bauträgern helfen können.