Gibt es REITs in Deutschland?

Wichtigste Erkenntnisse

  • REITs (Real Estate Investment Trusts) sind in den USA sehr verbreitet, aber es gibt sie auch in Deutschland.
  • REITs sind Immobiliengesellschaften, die Gelder von Investoren bündeln, um Immobilienportfolios zu erschaffen.
  • Da das deutsche REIT-Gesetz REITs stark einschränkt, haben sie viele Vor- und Nachteile für Investoren.
  • Sollten Sie in deutsche REITs investieren? Das hängt von Ihrer persönlichen Finanzstrategie und Ihren Anlagezielen ab.

Was ist ein REIT (Real Estate Investment Trust)?

Möchten Sie in Immobilien (in Deutschland) investieren, ohne Zehntausende von Euro für eine Anzahlung, Steuern und Gebühren (z.B. Notar oder Makler) auszugeben? Dann könnten Immobilien-ETFs, offene oder geschlossene Immobilienfonds oder REITs (kurz für Real Estate Investment Trust) eine gute Option für Sie sein, um ein Immobilieninvestor zu werden – viel einfacher und günstiger als der Kauf einer Immobilie selbst.

Da REITs viele Menschen aus unserer Community am meisten zu interessieren scheinen, wollen wir in diesem GermanReal.Estate FAQ einen genaueren Blick auf deutsche REITs werfen. Grundsätzlich handelt es sich bei REITs um Immobiliengesellschaften, die Gelder von Investoren sammeln (ähnlich wie beim Immobilien-Crowdfunding), um in ein Portfolio verschiedener Immobilien zu investieren. Wenn Sie also (noch 😉) nicht genug Geld haben, um ein eigenes Einkaufszentrum oder ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, können REITs eine großartige Alternative sein, um in Immobilien zu investieren, für die Sie sonst nicht genügend Geld hätten.

REITs sind in den Vereinigten Staaten viel weiter verbreitet als hier in Deutschland oder Europa, aber es gibt sie. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels gibt es 5 verschiedene deutsche REITs, in die man investieren kann. In Deutschland gibt es nicht viele REITs, weil sie so stark durch die Finanzgesetzgebung reguliert sind, wie es nur geht. Das wirft die Frage auf, ob man in deutsche REITs investieren sollte oder nicht.

Regeln für REITs in Deutschland

Damit eine Immobiliengesellschaft als REIT gelten kann, muss sie alle unten aufgeführten Regeln einhalten. Einige Regeln mögen für die REIT-Gesellschaft wichtiger sein als für Sie als potenzieller Investor. Sie müssen nur wissen, dass ein REIT seinen REIT-Status auch verlieren kann, wenn er nicht alle Regeln des deutschen REIT-Gesetzes („Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen„) einhält:

REITs in Deutschland sind beschränkt in Bezug auf die Arten von Immobilien, in die sie investieren können, beschränkt. Während REITs je nach ihrer Strategie in Gewerbeimmobilien, Infrastruktur, Grundstücke usw. investieren können, dürfen sie nicht in Wohnimmobilien investieren, die nach 2007 gebaut wurden. Das deutsche REIT-Gesetz hindert REITs daran, in neuere Wohnimmobilien zu investieren, da die Mieten dann noch stärker steigen würden als heute (angeblich).

Mindestens 75% der Erträge & des Vermögens eines deutschen REITs müssen aus Immobilien und nur aus Immobilien stammen/bestehen. Immobilienbezogene Tätigkeiten (z. B. Baumaßnahmen) sind für REITs in Deutschland nicht zulässig. Die einzige immobilienbezogene Tätigkeit, die erlaubt ist, sind Hypotheken-REITs, die Zinsen aus der Vergabe von Immobilienkrediten erzielen.

Der Handel mit Immobilien ist deutschen REITs nicht gestattet. Das deutsche REIT-Gesetz verlangt, dass sich REITs ausschließlich auf die passive Immobilienverwaltung konzentrieren. Nur kleine Veränderungen des Immobilienportfolios sind erlaubt: REITs können alle 5 Jahre 50% ihres Portfolios umschichten oder alle 10 Jahre 100% ihres Immobilienportfolios. Wenn REITs häufiger kaufen und verkaufen wollen (weil der Immobilienmarkt gerade steigt oder fällt) oder Immobilien in Wachstumsregionen (z. B. B-Lagen) kaufen, würde der REIT seinen REIT-Status verlieren.

Alle REITs in Deutschland müssen börsennotierte Unternehmen sein. Während andere Länder sowohl öffentliche als auch private REITs zulassen, können nach dem deutschen REIT-Gesetz nur börsennotierte Unternehmen den REIT-Status beantragen.

Jede Zweckgesellschaft (SPV), die gegründet wird, um ein Immobilienportfolio zu halten, müsste zunächst in eine börsennotierte Gesellschaft (AG oder SE) überführt werden, was ein enorm langwieriger und kostenintensiver Prozess ist.

Immobilien sind großartig, weil sie die einzige Investition sind, bei der Sie Ihre Rendite durch eine Fremdfinanzierung steigern können. Viele Immobilieninvestoren würden gerne so viel wie möglich mit einer 100%igen Immobilienfinanzierung hebeln (insbesondere in Zeiten hoher Inflation). Deutsche REITs dürfen nur eine Fremdkapitalquote von 45% erreichen, da sie 55% als Eigenkapital (= Geld der Anleger) einbringen müssen, was ihre Performance stark einschränkt.

Die ausstehenden REIT-Aktien müssen eine Mindeststreuung unter den Anlegern aufweisen. Kein einzelner Anleger darf 10% der ausstehenden REIT-Aktien besitzen. Außerdem müssen mindestens 15% der ausstehenden REIT-Aktien an eine große Zahl von Anlegern verteilt werden, von denen kein einzelner Anleger mehr als 3% der REIT-Aktien hält.

Während REITs ein großartiges Konzept sind, das es vielen Menschen ermöglicht, in Immobilien zu investieren, hat das deutsche REIT-Gesetz jegliche Flexibilität und Gewinnchancen für deutsche REITs zerstört.

Vorteile und Nachteile einer Investition in REITs

In Anbetracht all der oben erwähnten Regeln, die für deutsche REITs gelten, haben REITs in Deutschland viele verschiedene Vor- und Nachteile, wenn man in sie investiert. Wenn Sie sich die folgenden Vor- und Nachteile durchlesen, können Sie sich entscheiden, ob Sie in deutsche REITs investieren möchten oder nicht.

Vorteile Investition in REITs

  • REITs zahlen ein hohes passives Einkommen in Form von Dividenden. Um ihren REIT-Status zu behalten, müssen 90% der steuerpflichtigen Gewinne an die Aktionäre ausgeschüttet werden.

 

  • Wenn 90% der steuerpflichtigen Gewinne ausgeschüttet werden, dienen REITs dem „öffentlichen Wohl“ und genießen daher einen Steuersatz von 0% (im Gegensatz zu ±30% für reguläre Unternehmen oder ±15% für SPVs).

 

  • Da alle REITs in Deutschland börsennotiert sind, sind sie auch so liquide wie Aktien oder ETFs. Sie können Ihre REIT-Aktien viel schneller verkaufen, als wenn Sie versuchen würden, eine eigene Immobilie zu verkaufen.

Nachteile einer Investition in REITs

  • Die hohe Ausschüttungsquote von 90% bedeutet, dass nur wenig Geld für das Wachstum des Immobilienportfolios übrig bleibt. Dies lässt sich hervorragend an der Performance des deutschen REIT-Index ablesen.

 

  • REITs genießen zwar einen Steuersatz von 0%, aber die Anleger müssen dennoch die deutsche Kapitalertragssteuer von 25% auf alle Gewinne zahlen, die sie bei Investitionen in REITs erzielen.

 

  • Die Liquidität des Aktienmarktes bringt auch die Volatilität des Aktienmarktes mit sich. REITs sind im Allgemeinen volatiler, da sie im Grunde genommen ETFs auf den Immobiliensektor sind.

Blockchain-basierte Immobilien-Wertpapiere bieten Immobilienunternehmen und Investoren wesentlich mehr Flexibilität als REITs. Sehen Sie hier, in welche Anlagen Sie derzeit investieren können:

Sollten Sie in deutsche REITs investieren?

Aufgrund der vielen Regeln, die für Immobiliengesellschaften gelten, um ihren REIT-Status zu behalten, weist der deutsche REIT-Index eine unglaublich schlechte Performance von -17,2% seit seiner Einführung im Jahr 2007 auf (siehe Grafik unten). In Anbetracht der Tatsache, dass sich die deutschen Immobilienpreise auf einem Allzeithoch befinden und

die Weltbank sowie die UBS einen Immobiliencrash im Jahr 2023 erwarten, scheint es fast unglaublich, dass der deutsche REIT-Index in den letzten +15 Jahren negativ sein kann.

Da REITs in Deutschland 90% ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden an die Anleger ausschütten, ist der Kapitalzuwachs sehr gering, da nur 10% der Gewinne für das weitere Wachstum des Immobilienportfolios übrig bleiben, in das der REIT investiert.

Trotz der Reinvestition von 10% ihrer Nachsteuergewinne in Immobilien ist es den deutschen REITs nicht gelungen, ihren Aktienkurs zu steigern. Dies lässt nur 2 Schlussfolgerungen zu: Entweder haben REITs in Deutschland ziemlich schlechte Immobilieninvestitionsstrategien oder das REIT-Management macht schlechte Geschäfte.

Diesem Umstand entgegenzuwirken und Anlegern großartige Möglichkeiten zu bieten, in deutsche Immobilien zu investieren, war der Hauptpunkt, den wir mit unseren Immobilien-Wertpapieren (Security Tokens) verbessern wollten. Mit Security Tokens können Anleger entscheiden, welche Immobilienstrategie die richtige ist oder wann der richtige Zeitpunkt für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist (z.B. mit dem Mönchengladbach: Welcome Home Security Token oder unserem Community Portfolio Token, der voraussichtlich Anfang 2023 auf den Markt kommen wird).

Mit Immobilien-Wertpapieren haben Investoren eine großartige Alternative zum Kauf von Immobilien selbst. Investoren können ihr Portfolio mit sehr wenig Geld (Investitionen auf unserem Primärmarkt beginnen in der Regel bei 100€) und sehr wenig Arbeit (z.B. keine Kontakte zu Mietern) diversifizieren. Erfahren Sie mehr über Immobilien-Wertpapiere im Video unten und registrieren Sie sich als Investor, um vom deutschen Immobilienmarkt zu profitieren.