Reale Rendite des deutschen Immobilienmarktes

Jeder weiß, dass Immobilien in Deutschland den Anlegern in den letzten Jahren eine unglaubliche Rendite beschert haben. Aber wie gut war sie wirklich? 🤔 Das überprüfen wir in diesem Artikel des GermanReal.Estate Blogs.

Wichtigste Erkenntnisse

Das Institut der deutschen Wirtschaft hat eine Studie über die reale Rendite des deutschen Immobilienmarktes veröffentlicht.
Um die Rendite deutscher Immobilien zu berechnen, sind zwei Faktoren wichtig. Die Mietrendite und die Eigenkapitalrendite.
Die Gesamtrendite des deutschen Immobilienmarktes im 21. Jahrhundert war mit Wachstumsraten von bis zu 12,3 % extrem hoch.
Die Rendite des deutschen Immobilienmarktes im 20. Jahrhundert war aufgrund von Umständen wie dem Iran-Irak-Krieg sehr volatil.
Das Institut der deutschen Wirtschaft ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt in Deutschland aufgrund von drei verschiedenen Faktoren so widerstandsfähig ist.

Die reale Rendite des deutschen Immobilienmarktes

Befindet sich die deutsche Immobilienwirtschaft in einer Blase? Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren in die Höhe geschossen. Laut mehreren Massenmedien befinden wir uns in einer Immobilienblase, und diese Blase steht kurz vor dem Platzen! Wirklich?

Wir haben das Blasen-Argument und die Zukunft des deutschen Immobilienmarktes bereits in vielen Videos diskutiert (z.B. hier, hier und hier), deshalb wollen wir uns heute auf die reale Rendite deutscher Immobilien im Laufe der Jahre konzentrieren. Ist es wirklich so verrückt, wie alle sagen? Und das nicht nur über die letzten 10 Jahre. In diesem Artikel auf dem GermanReal.Estate-Blog blicken wir auf die letzten 50 Jahre zurück, um einen Vergleich mit dem aktuellen Markt zu ziehen.

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Renditeberechnung deutscher Immobilien

In einer aktuellen Studie hat das Institut der deutschen Wirtschaft die realen Renditen auf dem deutschen Immobilienmarkt seit 1970 untersucht. Wir fassen die Ergebnisse in diesem Artikel zusammen, aber Sie können die vollständige Studie hier herunterladen. Das Institut der deutschen Wirtschaft berechnete die Gesamtrendite deutscher Immobilien, indem es die beiden Faktoren addierte, die bei Investitionen in Immobilien am wichtigsten sind:

Die Mietrendite, die berechnet wird, indem die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt werden, um festzustellen, wie viel passives Einkommen die Immobilie erwirtschaftet, und
die Eigenkapitalrendite, die sich aus dem Anstieg (oder Rückgang) des Immobilienwerts ergibt.

Bevor wir uns die Diagramme ansehen, ist es wichtig zu verstehen, dass eine positive Gesamtrendite nicht gleichbedeutend ist mit einer positiven realen Rendite aus Ihrer Immobilieninvestition. Warum nicht? Stellen Sie sich vor, Sie investieren in eine Immobilie und erhalten eine Rendite von 1% auf die Miete und eine Wertsteigerung von 1%. Das ist wenig, viel zu wenig, wenn man sich die Ergebnisse der Studie ansieht, aber dieses Beispiel verdeutlicht, dass Sie selbst mit einer positiven Rendite im wirklichen Leben wahrscheinlich keine positive Rendite erzielen würden.

Als Immobilieninvestor müssen Sie Ihre Immobilie instand halten und renovieren. Das kostet Geld. Wahrscheinlich haben Sie eine Hypothek mit einem Zinssatz, der im letzten Jahr erheblich gestiegen ist. Auch das kostet Geld. Und schließlich spielt auch die Inflation eine Rolle, die im vergangenen Jahr ebenfalls erheblich gestiegen ist. Auch das schmälert Ihre reale Rendite. Aus diesem Grund betrachtet Professor Voigtländer, der die Studie verfasst hat, nur eine Gesamtrendite von mindestens 3% als realistische positive Anlagerendite. Alles unter 3% bedeutet wahrscheinlich, dass Sie mit Ihrer Immobilieninvestition einen Verlust gemacht haben.

Werfen wir nun einen Blick auf die Grafiken, die die reale Rendite des deutschen Immobilienmarktes über die Jahrzehnte zeigen!

Die Rendite des deutschen Immobilienmarktes - Das 21. Jahrhundert

Die 2020er Jahre - so weit so gut!

Das Jahrzehnt hat für die Immobilienbranche nicht besonders gut begonnen. Oder doch? Es stellt sich heraus, dass der deutsche Immobilienmarkt trotz all des Wahnsinns mit COVID, Inflation und dem Krieg in der Ukraine immer noch eine unglaubliche Rendite von 12,3% im Jahr 2020 und 10,6% im Jahr 2021 aufweist. Es wird interessant sein zu sehen, wie sich dies im Jahr 2022 und darüber hinaus entwickelt. Wir werden dies im Auge behalten, also schauen Sie auf unserem YouTube-Kanal oder in unserem Blog nach Updates zum deutschen Immobilienmarkt.

Um die 2020er Jahre zusammenzufassen: In den ersten beiden Jahren des Jahrzehnts haben wir eine durchschnittliche Rendite von 11,5% erzielt. Selbst wenn man die 3% Kosten für den Besitz von Immobilien berücksichtigt, ergibt sich eine Rendite von 8,5% nach Inflation. Ziemlich verrückt!

Wenn Sie vom robusten deutschen Immobilienmarkt profitieren wollen, dann werfen Sie einen Blick auf unsere Immobilien-Wertpapiere, die wir auf unserem GermanReal.Estate Marktplatz anbieten. Die Wertpapiere sind ein einfacher und viel günstigerer Weg, um in deutsche Immobilien zu investieren als andere Optionen.

Die 2010er Jahre - Das Goldene Zeitalter

Werfen wir nun einen Blick auf die 2010er Jahre. Dieses Jahrzehnt war ein goldenes Zeitalter für Immobilieninvestitionen mit irrsinnigen Wachstumsraten und explodierenden Mieten. Laut der Studie hatte das Jahr 2010 keinen guten Start, da es direkt nach der globalen Finanzkrise am Ende des vorherigen Jahrzehnts begann. Dennoch erzielten wir in Deutschland eine Gesamtrendite von 3,4% bzw. eine positive Realrendite von 0,4% nach Inflation zu Beginn des Jahrzehnts. Dies ist ein großer Unterschied im Vergleich zum US-Hauspreisindex, der 2010 etwa -10% aufweist. Der Titel der Studie „Die Resilienz des deutschen Wohnungsmarktes“ scheint also zuzutreffen!

Selbst nach der größten Finanzkrise unserer Generation konnten die Investoren noch eine positive Rendite erzielen. Bei Investitionen in deutsche Immobilien in den restlichen 2010er Jahren stiegen und stiegen und stiegen die Renditen und erreichten 2016 eine maximale Rendite von 11,7%. Insgesamt lag die durchschnittliche jährliche Rendite für deutsche Immobilien in den 2010er Jahren bei 8,1%, nach Inflation. Wenn Sie zusätzlich die Eigenkapitalrendite aufgrund der Hebelwirkung Ihrer Hypothek mit einbeziehen – Wow!

Die 2000er Jahre - Aufbau einer Krise

In den 2000er Jahren verzeichneten wir zum ersten Mal eine negative Rendite in der Realität. Sogar mehrere Male. Im Jahr 2001 waren es 1,5%, dann 1,8% im Jahr 2004 und nur 1% im Jahr 2007, was natürlich der Beginn der globalen Finanzkrise war. Die Renditen in diesen drei Jahren sind auch der Grund dafür, dass die deutschen Immobilienrenditen in den 2000er Jahren im Durchschnitt nur um 3,8% gestiegen sind. Das ist immer noch ziemlich gut. In den letzten 20 Jahren hätten Sie bei Investitionen in deutsche Immobilien immer eine positive Rendite erzielt. Selbst nach Kosten, Inflation und allem anderen. Dennoch waren die Renditen in den 2000er Jahren deutlich niedriger als in den 2010er oder 2020er Jahren.

Die Rendite des deutschen Immobilienmarktes - Das 20. Jahrhundert

Die 1990er Jahre - Deutsche Wiedervereinigung

Die 1990er Jahre waren mit nur zwei Jahren, in denen die Gesamtrendite unter 3% lag, wieder besser. Die durchschnittliche Gesamtrendite in diesem Jahrzehnt stieg wieder auf 4,5%. Selbst mit der deutschen Wiedervereinigung und den damals verfügbaren billigen „OST-Immobilien“ stiegen die Immobilienpreise kräftig an.

Die 1980er Jahre - Negative Renditen

Die relativ mäßigen Renditen der 1990er und 2000er Jahre sind nichts gegen die 1980er Jahre. Hier haben wir 1982 und 1984 zum ersten Mal negative Gesamtrenditen. Nicht nur real negative, sondern tatsächlich negative Gesamtrenditen, wie die Balken unter 3%. Wenn Sie die Geschichte kennen, können Sie vielleicht erraten, warum. Die zweite Ölpreiskrise, begann im Jahr 1979. Und kurz darauf der Iran-Irak-Krieg im Jahr 1980. Das zeigt Ihnen, dass der deutsche Immobilienmarkt viel langsamer auf Nachrichten reagiert als der Aktienmarkt, denn es dauerte mindestens zwei Jahre, bis diese Ereignisse zu negativen Renditen führten.

Die 1970er Jahre - eine solide Leistung

Die 1970er Jahre waren den 1990er Jahren ziemlich ähnlich. Es gab zwei Jahre mit einer Gesamtrendite von weniger als 3%, und die durchschnittliche Gesamtrendite für das gesamte Jahrzehnt beträgt 4,5% pro Jahr.

Warum ist der deutsche Immobilienmarkt so widerstandsfähig?

Nachdem wir die reale Rendite des deutschen Immobilienmarktes in den letzten 50 Jahren gesehen haben, ist dies die wichtigste Frage! Warum ist der deutsche Immobilienmarkt so widerstandsfähig? Verglichen mit dem Aktienmarkt oder den Immobilienmärkten in anderen Ländern ist es erstaunlich, wie stabil und profitabel die Renditen waren. Das Institut der deutschen Wirtschaft nennt drei Gründe:

1. Die Konservative Immobilienfinanzierung

Zunächst einmal die konservative Art und Weise, wie Hypotheken in Deutschland gehandhabt werden. Während andere Länder ihre Hypothekenzinsen nur für einen kurzen Zeitraum festlegen oder variable Hypothekenzinsen wie in Großbritannien oder Spanien haben, legen deutsche Banken die Zinsen für Hypotheken in der Regel für 10 Jahre oder länger fest. Die jüngsten Zinserhöhungen sind also nur für diejenigen relevant, die jetzt eine Hypothek aufnehmen wollen, oder für diejenigen, die vor mehr als 10 Jahren eine Finanzierung abgeschlossen haben. In den letzten 10 Jahren oder mehr hatten wir einen Zinssatz von 3% bis 4%. Wir wissen, dass alle ein großes Theater um die steigenden Zinsen machen, aber dem deutschen Immobilienmarkt ist das egal.

2. Langfristiger Anlagehorizont der Investoren

Der zweite Grund geht mit dem ersten Hand in Hand einher. Deutsche Immobilieninvestoren sind im Allgemeinen langfristig orientiert. Diese Denkweise rührt auch von den relativ hohen Immobilientransaktionskosten in Deutschland. Diese können leicht 10% des Kaufpreises ausmachen und müssen wieder hereingeholt werden, um wieder bei 0% zu liegen. Eine weitere Überlegung in Deutschland ist die steuerfreie Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wenn Sie eine Immobilie länger als 10 Jahre halten, können Sie sie völlig steuerfrei verkaufen, selbst wenn Sie Millionen verdient haben.

3. Die Polyzentrische Wirtschaftsstruktur

Zu guter Letzt noch ein Argument, das wir immer wieder anführen: Der deutsche Immobilienmarkt ist extrem vielfältig. Es gibt nicht den einen deutschen Immobilienmarkt, es gibt viele. Das Vereinigte Königreich und Frankreich sind sehr auf ihre Hauptstädte, London und Paris, konzentriert. Wenn diesen beiden Städten etwas zustoßen würde, hätten beide Länder ein großes Problem.

In Deutschland ist das anders. In unserer Hauptstadt Berlin haben wir die Start-up-Kultur. In Frankfurt haben wir unsere Finanzstadt, vielleicht sogar das Finanzzentrum Europas. Hamburg steht für Logistik. Köln und Düsseldorf, wo wir unsere ersten beiden Immobilien-Wertpapiere auf den Markt gebracht haben, stehen eher für das produzierende Gewerbe, während sich in Stuttgart alles um Autos dreht. Jeder einzelne unserer sieben Top-A-Standorte hat seine einzigartigen Vorteile und steht im Wettbewerb mit den anderen sechs Städten. Wenn einer der Top-7-Städte etwas zustoßen würde, wäre das natürlich nicht so toll. Aber dem deutschen Immobilienmarkt insgesamt würde es wahrscheinlich gut gehen, weil die Investoren in einen anderen A-Standort umziehen würden.

Deshalb ist das Institut der deutschen Wirtschaft der Meinung, dass deutsche Immobilien eine großartige Investition sein können, wenn man es richtig macht. Und das ist auch die Meinung von GermanReal.Estate! Erfahren Sie mehr darüber auf unserer Website und investieren Sie jetzt in Immobilien in Deutschland!

Reale Rendite des deutschen Immobilienmarktes

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