Vervielfältiger

Der „Vervielfältiger“ ist die bekannteste Methode zur Berechnung der Rendite Ihrer Immobilie. Wie berechnet man ihn und auf welchen Vervielfältiger sollten Sie beim Kauf einer Immobilie achten?

Wichtigste Erkenntnisse

Der Vervielfältiger ist der einfachste Weg, um die Rendite Ihrer Immobilieninvestition mit nur zwei Zahlen zu berechnen
Nach der Berechnung des Vervielfältigers kennen Sie die Rendite Ihrer Immobilie, wenn Sie „1/Vervielfältiger“ berechnen
Im Jahr 2023 liegen die Vervielfältiger in Deutschland zwischen etwa 20 und 80 in den Regionen mit hoher Nachfrage
Historisch gesehen ist der Vervielfältiger für Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich gestiegen

Was ist der "Vervielfältiger" bei Immobilien?

Eine gute Möglichkeit, die Rendite Ihrer Anlageimmobilie zu berechnen, ist die Verwendung des „Vervielfältigers.“ In diesem Artikel des GermanReal.Estate Wikis werden wir uns ansehen, was der Vervielfältiger ist, wie man ihn berechnet und welchen Vervielfältiger man vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage am besten in Betracht ziehen sollte.

Der Vervielfältiger ist eine äußerst beliebte Zahl, um die Rendite Ihrer Mietimmobilie auf dem schnellsten Weg zu berechnen. Alles, was Sie brauchen, sind zwei Zahlen Ihrer Immobilie, die Sie wahrscheinlich schon kennen:

Den Kaufpreis Ihrer Anlageimmobilie
Die Nettomieteinnahmen pro Jahr

Achtung! NETTO-Mieteinnahmen, nicht BRUTTO-Mieteinnahmen. Die Ermittlung der Nettomieteinnahmen, die Ihr Anlageobjekt pro Jahr erwirtschaftet, kann ein wenig knifflig sein. Sie müssen alle Kosten, die mit dem Besitz einer Immobilie verbunden sind, von den Mieteinnahmen abziehen, die Ihr Mieter jeden Monat zahlt, einschließlich:

Rücklagen für eventuelle Renovierungen und Reparaturen
Kosten für die Immobilienverwaltung
Eine Rücklage zur Deckung der Kosten bei Leerstand
Alle anderen Kosten der Immobilie („Betriebskosten“)

Sie können den Vervielfältiger auch anhand der Bruttomieteinnahmen anstelle der Nettomieteinnahmen berechnen, aber dann lassen Sie die Immobilie nur profitabler erscheinen, als sie tatsächlich ist. Das Hin- und Herrechnen, bis die Zahlen schön genug aussehen, ist ein sicherer Weg zum Scheitern bei der Investition in Immobilien. Als Immobilieninvestor erhalten Sie nur die NETTO-Mieteinnahmen, nicht die vom Mieter gezahlten BRUTTO-Mieteinnahmen.

Wie Sie Ihre Rendite mit dem Vervielfältiger berechnen

Da wir nun die beiden Zahlen haben, die wir für die Berechnung des Vervielfältigers benötigen, teilen wir einfach den Immobilienpreis durch die jährliche Nettomiete, um den Vervielfältiger Ihrer Kapitalanlageimmobilie zu erhalten. Aber was sagt uns der Multiplikator? 🤔

Der Multiplikator macht mehr Sinn, wenn Sie 1 durch den Vervielfältiger teilen, um die prozentuale Rendite Ihres Mietobjekts zu ermitteln:

Eine Immobilie im Wert von 100.000€, die 10.000€ an Nettomieteinnahmen pro Jahr abwirft, hätte einen Vervielfältiger von 10. Wenn Sie 1 durch Ihren Vervielfältiger von 10 dividieren, erhalten Sie Ihre Nettorendite von 10% pro Jahr.
Eine Immobilie im Wert von 100.000€, die nur 5.000€ an Nettomieteinnahmen pro Jahr abwirft, hätte einen höheren Vervielfältiger von 20 und somit eine Nettorendite von nur 5% pro Jahr.

Je höher der Vervielfältiger Ihrer Immobilie ist, desto geringer ist Ihre Rendite, und umgekehrt. Wenn Sie eine Immobilie mit einem Vervielfältiger von 1 finden, würde sie 100.000€ kosten und 100.000€ an Nettomieteinnahmen einbringen. Mit anderen Worten: Das Mietobjekt wird sich bereits im ersten Jahr vollständig amortisieren.

Das wäre absolut unglaublich, und das ist auch der Grund, warum es solche Objekte (zumindest hier in Deutschland) nicht gibt. Immobilien mit einstelligen Vervielfältigern oder mehr als 10% Rendite gibt es in Deutschland eigentlich nicht mehr. Vielleicht nur noch schäbige Hütten mitten im Nirgendwo, die aufwändig renoviert werden müssen.

Investieren Sie hier in Immobilien in Deutschland mit NIEDRIGEN Vervielfältigern (und damit einer HOHEN Rendite):

Vervielfältiger für deutsche Immobilien im Jahr 2023

Was ist ein realistischer Vervielfältiger für deutsche Anlageimmobilien im Jahr 2023? Schauen wir uns den Postbank Wohnatlas aus dem Jahr 2022 an, der genau das zeigt. Hier können Sie den Vervielfältiger in 400 verschiedenen deutschen Bezirken sehen. Es überrascht nicht, dass es keinen Bezirk mit einstelligen Vervielfältigern gibt.

Die dunkelgrünen Gebiete haben den kleinsten Vervielfältiger mit weniger als 22,5. Ein Vervielfältiger von 22,5 bedeutet eine Rendite von etwa 4%. Deshalb ist es derzeit recht schwierig, mit Immobilien in Deutschland ein passives Einkommen zu erzielen.

In den deutschen Spitzenlagen, meist den A-Lagen und wirklich guten B-Lagen, liegt der Vervielfältiger bei mindestens 30. Das sind die roten Bereiche auf der Karte.

In den dunkelroten Bereichen liegt der Vervielfältiger bei über 32,5. Nach unserer Formel würde die Rendite eines Mietobjekts mit einem Vervielfältiger von 32,5 etwa 3% betragen.

Der höchste Multiplikator auf dieser Karte befindet sich in einem Gebiet, das Sie wahrscheinlich nie erwarten würden – in Nordfriesland. Hier beträgt der Multiplikator 82,3, was einer Nettomietrendite von 1,2% entspricht. Extrem niedrig!

Das ist wahrscheinlich auf der Insel der Reichen und Berühmten in Deutschland: Sylt.

Die Frage, die sich beim Betrachten dieser Karte stellt, ist: Welcher Typ von Immobilieninvestor sind Sie? Wonach suchen Sie als Immobilieninvestor? 🤔

Ist es für Sie in Ordnung, viel Geld zu investieren und dafür eine geringe Rendite zu erhalten? Dann investieren Sie in die roten und dunkelroten Gebiete mit hohen Vervielfältigern. Oder wollen Sie eine günstige Immobilie mit einer relativ hohen Rendite, FALLS Sie einen Mieter finden (= deutlich höheres Risiko)? Dann investieren Sie in Sachsen-Anhalt, das fast vollständig grün ist.

Historische Vervielfältiger von Immobilien in Deutschland

Eines ist sicher: Langfristig wird die obige Deutschlandkarte immer dunkler und roter werden, wenn die Postbank die Vervielfältiger in Zukunft nicht anpasst. Wir haben die Karte von 2021 mit der Karte von 2022 verglichen und festgestellt, dass die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um etwa 5% gestiegen sind, während die Immobilienpreise im gleichen Zeitraum um mehr als 17% gestiegen sind.

Durchschnittlicher Vervielfältiger in Deutschland 2022: 28,5
Durchschnittlicher Vervielfältiger in Deutschland 2021: 25,8
Durchschnittlicher Vervielfältiger in Deutschland 2020: 24,1

Angesichts der in den letzten Jahrzehnten gestiegenen Immobilienpreise in Deutschland und der hohen Nachfrage nach Wohnraum ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend langfristig fortsetzen wird. Wenn Sie sich also für eine Investition in Immobilien in Deutschland interessieren, dann sollten Sie jetzt zugreifen, bevor die Immobilien vor Ihren Augen immer weniger erschwinglich werden.

Die ersten beiden von uns tokenisierten Immobilien befinden sich in der Umgebung von Düsseldorf (Mönchengladbach und Willich). Düsseldorf ist eine der Top 7 Städte in Deutschland (A-Lagen) und Immobilien sind dort noch erschwinglich. Natürlich nur, wenn Sie die richtige Immobilie finden. Wenn Sie nicht selbst auf Immobiliensuche gehen wollen, sondern einen einfacheren Weg suchen, um in deutsche Immobilien zu investieren, sollten Sie sich unsere Immobilien-Wertpapiere auf unserem Marktplatz ansehen.