Immobiliencrash - Alle Informationen im Überblick!

Wichtigste Erkenntnisse

Die Immobilienpreise (in Deutschland) werden hauptsächlich von 4 wirtschaftlichen Faktoren bestimmt
2 der Faktoren (Zinsen & Einkommen) deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise in Deutschland fallen oder abstürzen werden
Die anderen 2 Faktoren (Bevölkerungsentwicklung & Angebot an Wohnraum) stehen für weiter steigende deutsche Immobilienpreise

Einleitung: 4 Faktoren, die die Immobilienpreise beeinflussen

Crash-Propheten finden immer einen Grund, um fallende Preise auf irgendeinem Finanzmarkt vorherzusagen. Gerade in letzter Zeit häufen sich die „Meldungen“, dass der deutsche Immobilienmarkt in naher Zukunft abstürzen wird. Je nach Nachrichten-Website berichten die deutschen Medien in ihren Schlagzeilen über sehr gegensätzliche Preisprognosen für den deutschen Immobilienmarkt:

Nach der Betrachtung dieser Schlagzeilen, die in einem sehr kurzen Zeitabstand zueinander veröffentlicht wurden, fragt man sich, was mit den Immobilienpreisen in Deutschland wirklich passieren wird. In diesem GermanReal.Estate-Blogbeitrag werden daher die Fakten gecheckt, um herauszufinden, was wirklich auf dem deutschen Immobilienmarkt passiert.

Nach Ansicht von (echten!) Experten werden die Immobilienpreise durch 4 wirtschaftliche Faktoren bestimmt: Finanzierungszins, Einkommen, Bevölkerungsentwicklung und das Angebot an Wohnraum. Man könnte wahrscheinlich Hunderte von Einflussfaktoren finden, die einen gewissen Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt haben, dieser Artikel wird ausschließlich diese 4 Hauptfaktoren untersuchen, um eine Prognose zu wagen, was mit den Immobilienpreisen in Deutschland passieren könnte.

Da sich 2 dieser 4 Faktoren in der ersten Hälfte des Jahres 2022 verändert haben, könnte dies auch der Grund dafür sein, dass viele Menschen befürchten, dass die deutsche Immobilienblase endgültig platzen wird (und Immobilien wieder erschwinglich werden).

Grund 1 für einen Immobilien-Crash: Finanzierungszinsen

Die Immobilienfinanzierungszinsen sind seit der globalen Finanzkrise 2007/2008 mit den allgemeinen Zinssätzen weltweit gesunken. Während die deutschen Bauzinsen Mitte der 1990er Jahre bei fast 9 % lagen, konnte man 2019 und 2020 seine Immobilie für rund 0,5 % Zinsen finanzieren (10-jährige Zinsbindung). Nachdem die Hypothekenzinsen fast 25 Jahre lang konstant gesunken sind (siehe Grafik unten), stiegen sie ab 2021 wieder an.

Vor allem Mitte 2021 begannen die Finanzierungszinsen innerhalb weniger Wochen auf etwa 4% zu steigen. Grund dafür waren zunehmende Inflationssorgen, der Krieg in der Ukraine und der steigende Leitzins der Europäischen Zentralbank. Der folgende Vergleich zeigt, wie gravierend der Anstieg der Zinssätze für Immobilienkredite um das 8-fache ist.

Vergleich einer 100.000€ Finanzierung mit verschiedenen Zinssätzen:

0,5% Zinsen: 208€ monatliche Zahlung, insgesamt 11.595€ Zinsen bis die Immobilie abbezahlt ist
4% Zinsen: 500€ monatliche Zahlung, insgesamt 65.066€ an Zinsen bis zur Abzahlung der Finanzierung

Abgesehen davon, dass sich die monatliche Kreditrate mehr als verdoppelt, führt ein 8-facher Zinssatz zu einer Erhöhung der Zinszahlungen um +53.000€ während der Laufzeit des Kredits. Der erhöhte Finanzierungszinssatz treibt die Wohnkosten für Hausbesitzer in die Höhe und verringert die Rendite für Immobilieninvestoren.

Darüber hinaus ist es zunehmend schwieriger geworden, überhaupt eine Finanzierung zu erhalten, da die deutschen Banken begonnen haben, ihre Eigenkapitalanforderungen zu erhöhen. Da die Inflation in der Eurozone im Oktober 2022 voraussichtlich bei 10 % liegen wird, wird erwartet, dass die EZB ihren Leitzins in naher Zukunft erneut anheben wird.

Während die gestiegenen Kreditzinsen Immobilienkäufern, die eine Finanzierung beantragen, schaden, werden andere Anlagen (z. B. Anleihen) attraktiver, wenn die Zinsen weltweit weiter steigen. Bauträger, die über unsere Plattform finanzieren, zahlen Zinsen an unsere Investoren, anstatt Zinsen an eine Bank zu zahlen. Das ist einer der vielen Vorteile von tokenisierten Immobilien, dass Investoren mehr Geld erwirtschaften können, wenn die Zinssätze steigen (wie beim Immobilien-Crowdfunding).

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Grund 2 für einen Immobilien-Crash: Einkommen

Da das (verfügbare) Einkommen bestimmt, wie viel Immobilie sich die Menschen leisten können, ist der zweite Wirtschaftsfaktor das Realeinkommen der Bevölkerung. Während das durchschnittliche deutsche Nettoeinkommen im Jahr 1960 bei 2.439€ lag, wird der Durchschnittsdeutsche im Jahr 2022 ein Nettogehalt von 25.583€ verdienen (siehe Statistik hier). Wenn die Inflation um 10% steigt, das Durchschnittseinkommen aber nur um 3%, sinkt das Realeinkommen.

Wenn das Realeinkommen der deutschen Durchschnittsbevölkerung sinkt, müssen die Immobilienpreise irgendwann folgen, da sich immer weniger Menschen den Kauf einer Immobilie leisten können. Deshalb haben wir uns entschlossen, die Mindestinvestitionssumme in unsere Immobilien-Wertpapiere mit 100€ so niedrig wie wirtschaftlich möglich zu halten, um jedem die Möglichkeit zu geben, in Immobilien in Deutschland zu investieren.

Die Weltbank hat in einer Pressemitteilung im September 2022 festgestellt, dass das Risiko einer globalen Rezession im Jahr 2023 weiter steigt. Sollte die Rezession eintreten, wird erwartet, dass die Einkommen zumindest stagnieren und einige Menschen sogar ihren Arbeitsplatz verlieren werden. Dies ist ein weiteres starkes Argument dafür, dass die Immobilienpreise entsprechend sinken werden.

Vor allem die Zahl der Eigenheimkäufer dürfte in einer Rezession deutlich zurückgehen, da die Menschen sich nicht dem Druck aussetzen wollen, eine Immobilie jahrzehntelang abzubezahlen, wenn sie nicht sicher sind, wie sicher ihr Einkommen wirklich ist. Fragen Sie sich selbst: Würden Sie eine Immobilienfinanzierung aufnehmen, wenn Sie nicht sicher sind, wie sicher Ihr Arbeitsplatz wirklich ist? 🤔

2 Gründe für steigende Immobilienpreise

Die beiden oben genannten Argumente lassen viele Menschen besorgt und ängstlich glauben, dass die Immobilienpreise in Deutschland in naher Zukunft fallen werden (vor allem Deutsche). Sollten auch Sie Angst haben, dass die deutsche Immobilien-„Blase“ bald platzen könnte?

Panik ist eine höchst emotionale Reaktion, die nie gut ist, wenn man versucht, rationale Investitionsentscheidungen zu treffen. Wir empfehlen, sich mit Fakten zu befassen und nicht mit Clickbait von deutschen Nachrichtenseiten, die nur darauf abzielen, Ihnen Angst zu machen. Es wird immer einen Grund geben, warum Crash-Propheten fallende Preise vorhersagen. Sei es wegen der Pandemie, Inflationssorgen, dem Krieg in der Ukraine, steigenden Zinsen usw.

Niemand hat eine Glaskugel und weiß genau, was mit den Immobilienpreisen in der Zukunft passieren wird. Die verbleibenden 2 Faktoren auf der Liste der 4 Hauptfaktoren, die den (deutschen) Immobilienmarkt beeinflussen, liefern allerdings überzeugende Argumente dafür, warum die Immobilienpreise in Deutschland weiterhin stark sein werden. Regional könnten einige Immobilienpreise kurzfristig ein wenig sinken, aber langfristig wird der deutsche Immobilienmarkt insgesamt gut dastehen.