Warum Immobilien-Wertpapiere besser sind als REITs

REITs (Real Estate Investment Trusts) sind eine gute Möglichkeit, mit einem kleinen Budget in Immobilien zu investieren. Zumindest in anderen Ländern. Wie gut sind REITs in Deutschland? 🤔

Wichtigste Erkenntnisse

Während andere Länder sowohl öffentliche als auch private REITs zulassen, müssen REITs in Deutschland börsennotiert sein.
Die Hebelwirkung macht Immobilien besonders profitabel. In Deutschland ist für REITs ein maximaler Hebel von 45% zulässig.
Für Investitionen in Wohnimmobilien gibt es Beschränkungen. REITs dürfen z. B. nur in nach 2007 fertiggestellte Gebäude investieren.
Deutsche REITs dürfen keine Immobilien kaufen, sie renovieren und dann verkaufen. Sie sind verpflichtet, passiv zu investieren.
REITs in Deutschland können keine Zinsen erwirtschaften. Sie müssen mindestens 75% direkt mit Immobilien verdienen.
Während die Rendite des deutschen Immobilienmarkts ziemlich hoch ist, ist die Rendite des deutschen REIT-Indexes ziemlich niedrig.

Warum Immobiliensicherheitstoken besser sind als REITs

Unsere Leser interessieren sich sehr für REITs, Real Estate Investment Trusts, und das zu Recht. REITs sind großartig, wenn man in Immobilien investieren möchte, aber nicht das Geld hat, um eine Immobilie selbst zu kaufen. Das Problem ist, dass Deutschland das sehr coole Konzept der REITs aus den USA übernommen und es mit einer Menge unnötiger Vorschriften verdeutscht hat.

In dieser GermanReal.Estate FAQ erfahren Sie mehr über REITs in Deutschland. Wir werden nicht noch einmal auf das Konzept der deutschen REITs eingehen, denn das haben wir bereits hier behandelt. In diesem Artikel wollen wir uns auf die Vorschriften konzentrieren, die REITs im deutschen Recht regeln (im Gesetz über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen).

Das deutsche REIT-Gesetz reguliert REITs bis zum absoluten Maximum. Das ist der Grund, warum REITs in Deutschland nicht so gut sind wie in den USA. Hier sind 5 Aspekte der deutschen Regulierung, die REITs in Deutschland zu einer unattraktiven Anlageform machen.

Regel Nr. 1: Deutsche REITs müssen börsennotiert sein

Das deutsche REIT-Gesetz schreibt vor, dass REITs in Deutschland börsennotierte Unternehmen sein müssen. In anderen Ländern sind sowohl börsennotierte als auch private REITs erlaubt, in Deutschland jedoch nicht. Das ist sehr schade, denn normalerweise gibt es einen wichtigen Grund, warum Unternehmen an die Börse gehen – um Geld von Investoren zu bekommen. Aber dafür muss man nicht an die Börse gehen!

Ein Börsengang in Deutschland dauert ewig und kostet eine Menge Geld. Man braucht einen Aufsichtsrat, eine Börsenzulassung, eine Informationsveranstaltung, jährliche Hauptversammlungen und eine Investor Relations-Abteilung. All das kostet eine Menge Geld. Was glauben Sie, wer das alles bezahlt? Die Investoren natürlich! Laut Professor Wegmann kostet allein der Börsengang, nicht alle laufenden Kosten, über die wir gerade gesprochen haben, sondern nur der Börsengang, zwischen 6 und 12% an Gebühren. Wir sprechen hier von Millionen von Euro, die nicht in den Taschen der Investoren landen.

Unsere Immobilienwertpapiere werden in einem privaten Verfahren ausgegeben, das nicht einmal 10.000€ kostet. Geringere Kosten bedeuten eine höhere Rendite für Sie! Das ist nur ein Grund, warum wir davon überzeugt sind, dass Immobilienwertpapiere eine bessere Investition sind als REITs. Wenn ein REIT in dieselbe Immobilie wie wir investiert, muss er Millionen ausgeben, wir hingegen nur ein paar tausend Euro. Das ist ein enormer Vorteil für Investoren, also schauen Sie sich unseren GermanReal.Estate Marktplatz an, wenn Sie sehen wollen, welche Investitionen derzeit verfügbar sind.

Sind Sie von den Vorteilen von Immobiliensicherheits-Token überzeugt? Dann besuchen Sie unseren Marktplatz.

Regel Nr. 2: Deutsche REITs dürfen maximal 45% Fremdkapital aufnehmen

Was unterscheidet Immobilien von allen anderen Investitionen und macht sie besonders rentabel? Hebelwirkung! Seien wir doch mal ehrlich: Gäbe es keine Hypotheken, könnte es sich niemand leisten, eine Immobilie zu kaufen, und Immobilien wären eine ziemlich schlechte Investition. Hebelwirkung macht aus guten Geschäften großartige Geschäfte!

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Immobilie für 100.000€ und tragen nur die Abschlusskosten in Höhe von etwa 10%, ohne eine Anzahlung zu leisten. Wenn die Immobilie nur um 10% im Wert steigt, haben Sie Ihr Geld verdoppelt. Leider erlaubt das deutsche REIT-Gesetz REITs nur eine Hebelwirkung von 45%. Die anderen 55% müssen Eigenkapital sein. Eigenkapital ist natürlich das Geld, das von den Menschen kommt, die in den REIT investieren.

Würden Sie in Immobilien investieren, wenn die Bank von Ihnen eine 55%ige Anzahlung verlangen würde? Wir würden es nicht tun, weil es den gesamten Geschäftsplan unter dem Gesichtspunkt der Kapitalrendite ziemlich schlecht aussehen lässt. Das ist ein weiterer Grund, warum Immobilienwertpapiere (Real Estate Security Tokens) das bessere Produkt sind. Wir können die Hebelwirkung so hoch ansetzen, wie wir wollen, was immer am sinnvollsten ist, um die Rendite für die Investoren zu maximieren.

Regel Nr. 3: Deutsche REITs unterliegen Beschränkungen bei Investitionen in Wohnimmobilien

Ob mit oder ohne Fremdkapital, REITs investieren in Immobilien, aber auch dafür gibt es im deutschen REIT-Gesetz Einschränkungen. Wenn es um Grundstücke, Infrastruktur und Gewerbeimmobilien geht, können REITs im Grunde in alles investieren, was sie wollen. Bei Wohnimmobilien, dem Herzstück von Immobilieninvestitionen, dürfen REITs nur in Immobilien investieren, die nach 2007 gebaut wurden.

Warum ist das so? Die Regierung glaubt, dass die Mieten in Deutschland noch stärker steigen würden, wenn REITs in ältere Immobilien investieren dürften. Ob diese Annahme richtig ist oder nicht, ist ein ganz anderes Thema, aber der Punkt ist, dass REITs ihren REIT-Status verlieren, wenn sie sich nicht an diese Regeln halten. Wenn man überprüft, wann die meisten Immobilien in Deutschland gebaut wurden, dürfen deutsche REITs nur in 10% der Immobilien in Deutschland investieren, vielleicht 7 bis 8%. Also nur ein winziger Bruchteil des deutschen Immobilienmarktes. Dies ist ein weiterer Grund, warum wir Immobilienwertpapiere für besser halten. Niemand von der Regierung kontrolliert, in welche Art von Immobilien wir investieren, es muss nur für die Investoren Sinn machen.

Regel #4 Deutsche REITs müssen passiv investieren

Viele von Ihnen interessieren sich für „Fix and Flip„-Investitionen. Sie kaufen eine schäbige Hütte in toller Lage, renovieren sie und verkaufen sie zu einem höheren Preis wieder oder vermieten sie anschließend. GermanReal.Estate arbeitet derzeit an einem Fix and Flip Immobilienwertpapier, der Anlegern einen festen Zinssatz von 7% plus eine Gewinnbeteiligung von 7,5% bietet, wenn die Immobilie nach der Renovierung verkauft wird.

REITs in Deutschland dürfen dies nicht tun. REITs müssen sich ausschließlich auf die passive Immobilienverwaltung konzentrieren. Es ist ihnen nicht gestattet, mit Immobilien zu handeln. Deutsche REITs können ihr Portfolio nur einmal alle 10 Jahre umschichten. Wenn sie öfters kaufen und verkaufen, verlieren sie ihren REIT-Status.

Regel Nr. 5: Deutsche REITs müssen mindestens 75% direkt mit Immobilien verdienen

In anderen Ländern gibt es Hypotheken-REITs, die mit Zinsen Geld verdienen. Das ist hier in Deutschland auch nicht wirklich erlaubt. Das deutsche REIT-Gesetz verlangt, dass mindestens 75% der Erträge und des Vermögens direkt aus Immobilien stammen müssen. Die Erzielung von Zinsen aus der Vergabe von Hypotheken ist nach deutschem REIT-Recht keine direkte Immobilientätigkeit, sondern nur eine immobilienbezogene Tätigkeit. Das ist schade, denn das wäre eine gute Gelegenheit, bei den gestiegenen Zinssätzen, die wir derzeit haben, Geld für Investoren zu verdienen.

Unsere Immobilienwertpapiere sind bei weitem nicht so stark reguliert wie REITs.

Rendite des deutschen REIT-Index

Wir wollen REITs nicht zu sehr kritisieren, denn sie sind eine gute Möglichkeit, mit sehr wenig Geld in Immobilien zu investieren. Zumindest ist das in anderen Ländern der Fall. Hier in Deutschland hat die Regierung REITs so stark reguliert, dass es für sie fast unmöglich ist, Gewinne zu erzielen. Zum Beweis: Während die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren um etwa 12% pro Jahr gestiegen sind, ist der deutsche REIT-Index seit seiner Einführung vor mehr als 15 Jahren um -17% gefallen! Wie ist das überhaupt möglich? Der REIT-Index hätte sich mindestens verdreifachen oder verdoppeln müssen, aber alles, was deutsche REITs getan haben, war, Geld für Investoren zu verlieren. Das ist der Grund, warum Immobilienwertpapiere besser sind als REITs!