Ohne Eigenkapital In Immobilien Investieren

Im Internet steht oft, dass man ohne Geld in Immobilien investieren kann. In dieser FAQ-Frage prüfen wir, ob das überhaupt möglich ist und wie man es machen kann (inkl. 4 Alternativen).

Wichtigste Erkenntnisse

Realistisch betrachtet ist es sehr schwierig oder sogar nahezu unmöglich, ohne Geld in deutsche Immobilien zu investieren
Mit sehr wenig Geld in Immobilien zu investieren ist viel einfacher, als zu versuchen, ohne Geld in Immobilien zu investieren
Das Beispiel einer Immobilie in Deutschland zeigt, wie viel Geld man braucht, um eine Immobilie im Wert von 100.000€ zu kaufen
Aus mehreren Gründen ist es für den Start hilfreich, wenn Sie beim Kauf einer Immobilie über geringe Ersparnisse verfügen
Während Sie für Ihren (ersten) Immobilienkauf sparen, helfen Ihnen diese 4 Alternativen von steigenden Preisen zu profitieren

Ist es auch ohne Geld möglich, in Immobilien zu investieren?

Es gibt eine Menge Artikel im Internet und Videos auf YouTube, in denen erklärt wird, wie man ohne Eigenkapital in Immobilien investieren kann. Ist das (in Deutschland) überhaupt möglich? Oder sind diese Artikel und Videos nur Clickbait? 🤔

Sie wollen schnell reich werden, das verstehen wir! Sie haben Rich Dad, Poor Dad gelesen und wollen das Geld anderer Leute nutzen. Auch das verstehen wir. Aber es gibt etwas, das sich Realität nennt und Ihre Träume von Immobilieninvestments möglicherweise einschränkt, wenn Sie absolut gar kein Geld haben. Sehen wir uns an, ob es möglich ist, ohne Geld in Immobilien zu investieren, und wie Sie es tun können, in diesem Artikel der GermanReal.Estate FAQ.

Wie man mit sehr wenig Geld in Immobilien investieren kann

Bevor wir darüber sprechen, wie man mit gar keinem Geld in Immobilien investieren kann, wollen wir zunächst sehen, ob man auch mit sehr wenig Eigenkapital in Immobilien investieren kann. Selbst wenn Sie nur wenig Geld haben, ist es viel einfacher, hier in Deutschland in Immobilien zu investieren. Sie werden überrascht sein, über wie wenig Geld wir hier sprechen, denn das Beste an Immobilieninvestitionen ist, dass Sie das Geld anderer Leute verwenden können.

Wenn Sie zumindest etwas Eigenkapital mitbringen, können Sie bei der Bank eine große Finanzierung für den Kauf einer Immobilie bekommen. Selbst wenn Sie es sich leisten könnten, die Immobilie ganz ohne Darlehen zu kaufen, wäre es keine gute Idee, dies zu tun. Fremdkapital ist großartig, selbst bei den derzeitigen Zinssätzen von 3 bis 4%. Gute Schulden natürlich – nehmen Sie keinen Verbraucherkredit auf.

Warum ist eine Immobilienfinanzierung das Beste, was es auf der Welt gibt? Das Video unten erklärt es im Detail, aber um es zusammenzufassen, die Auswirkungen der Inflation im Laufe der Zeit auf Ihre heutige Finanzierung bedeutet, dass Sie am Ende weniger an die Bank zahlen, als Sie von ihr bekommen haben (inflationsbereinigt). Außerdem wird Ihr Mieter den Großteil Ihrer Immobilienfinanzierung zusammen mit dem deutschen Staat bezahlen. Wenn Sie in Deutschland in Immobilien investieren, profitieren Sie von beträchtlichen Steuervorteilen.

Berechnung Ihres Cashflows - ein Beispiel

Schauen wir uns ein aktuelles Beispiel an, um zu sehen, wie wenig Geld Sie brauchen, um in Immobilien zu investieren. Unsere Schwesterfirma PerFinEx hatte ein Kapitalanlageobjekt in einer sächsischen Großstadt mit mehr als 200 Wohnungen. Da sich das Objekt in einer C-Lage befand, war es im Vergleich zu anderen (besseren) Lagen sehr günstig.

Beispielwohnung:

2-Zimmer-Wohnung mit 40 qm für 97.600€
Mietrendite von 4,7% pro Jahr (±5% inklusive Garage)
3,5% Grunderwerbsteuer in Sachsen (erhöht auf 5,5% im Jahr 2023)
2% für Notar und Grundbuchamt

Nebenbei bemerkt, hat PerFinEx diese Immobilie im Dezember 2022 verkauft, weil der Grunderwerbsteuersatz in Sachsen im Jahr 2023 auf 5,5% erhöht wurde! Der Käufer hat auch dadurch Geld gespart, dass er keine Provision an einen Immobilienmakler zahlen musste, da PerFinEx nicht als Immobilienmakler tätig ist (PerFinEx ist ein Finanzberater).

Insgesamt wurden für den Kauf dieser Immobilie 103.000€ benötigt. Das Unglaubliche an diesem Deal war, dass das gesamte Geld von der Bank kommen konnte und der Käufer keinen einzigen Cent seines eigenen Geldes einbringen musste. Das lag daran, dass den Banken diese Immobilie so gut gefiel, dass sie bereit waren, sogar +100% des Immobilienwerts zu finanzieren. Was für ein großartiges Angebot! Oder doch nicht? 🤔

Sind Sie daran interessiert, in Immobilien in Deutschland mit einem positiven Cashflow zu investieren? Unsere Immobilien-Wertpapiere bieten ein regelmäßiges passives Einkommen für Investoren.

2 Gründe, warum Sie etwas Geld brauchen, um Immobilien zu kaufen

Grund 1: Wenn Sie eine 105,5%ige Finanzierung von der Bank wollen, brauchen Sie eine unglaublich gute finanzielle Situation. Wenn Sie absolut keine Ersparnisse haben, vielleicht sogar einen Verbraucherkredit, ein geringes Einkommen oder eine schlechte Bonität (Schufa-Score), gibt es keine Möglichkeit, eine 105,5%ige Finanzierung von einer Bank zu bekommen.

Es ist extrem schwierig, ohne Geld in Immobilien zu investieren. Man braucht zumindest ein bisschen Geld und eine vernünftige finanzielle Situation. Niemand sagt, dass Sie Ihr gesamtes Geld in die Immobilie stecken müssen, aber Sie brauchen trotzdem etwas Geld, um überhaupt eine Immobilienfinanzierung zu bekommen.

Grund 2: Nehmen wir an, Sie erhalten eine 105,5%ige Finanzierung. Betrachten wir Ihren monatlichen Cashflow unter Verwendung der 5%igen Mietrendite der oben genannten Immobilie. Eine Rendite von 5% ist großartig (weit über dem deutschen Durchschnitt im Jahr 2023), aber Sie können diese 5% Rendite nicht für sich behalten. Sie müssen Ihre Baufinanzierung und viele andere Ausgaben bezahlen.

Wenn Sie mehr als 100% der Immobilie finanziert haben, ist es wahrscheinlich, dass Sie nicht den niedrigsten Zinssatz für Ihre Finanzierung bekommen haben. Bei den derzeitigen Zinssätzen bekommen Sie wahrscheinlich eine Baufinanzierung für eher 4%. Berücksichtigen Sie weitere 2% Tilgung (als Teil Ihrer Finanzierung). Wenn Sie kurz nachrechnen, erzielen Sie eine Rendite von 5% aus der Miete, zahlen aber 6% an die Bank (4% Zinsen + 2% Tilgung), so dass Sie ein Defizit von etwa 1% haben.

Das bedeutet, dass Sie zusätzlich zu den Mietzahlungen an die Bank auch noch Geld aus Ihrer eigenen Tasche zahlen müssen. Um das Beispiel einfach zu halten, können wir mit einer Faustregel rechnen: 100€/Monat reichen für eine Finanzierung von 100.000€. Für eine Immobilie im Wert von 103.000€ bräuchten Sie etwa 100€/Monat, um die zusätzliche Rate für die Finanzierung, Steuern, die Kosten für die Verwaltung der Immobilie und die Kosten für einen eventuellen Leerstand zu decken.

Zusammengefasst: Es ist unwahrscheinlich, dass Sie eine 105,5%ige Finanzierung von der Bank bekommen, wenn Sie gar kein Geld haben, und selbst dann müssen Sie nach dem Kauf der Immobilie Ihr eigenes Geld einbringen, weil Sie keinen positiven Cashflow haben werden. Sie werden kein passives Einkommen haben! Zumindest nicht am Anfang.

4 Möglichkeiten, mit weniger als 1.000€ in Immobilien zu investieren

Was ist also die gute Nachricht? Auch wenn Sie für den Anfang etwas Startkapital benötigen, brauchen Sie nicht viel, um in Immobilien zu investieren. Solange Sie ein solides Grundeinkommen haben, bei dem Sie jeden Monat etwas mehr verdienen als Sie ausgeben, können Sie anfangen, Geld zu sparen. Es wird nicht lange dauern, bis Sie 5.000€ oder 10.000€ beiseite gelegt haben, um sich nach kleinen Immobilien umzusehen, in die Sie investieren können.

Sie brauchen keine großen Summen wie 25.000€, 50.000€ oder gar 100.000€, um anzufangen. Wenn Sie diese Summe noch nicht haben, sollten Sie sich eine solide Basis schaffen, indem Sie Ihr Einkommen erhöhen oder Ihre Ausgaben reduzieren, und schon sind Sie auf dem Weg zu einem erfolgreichen Immobilieninvestor.

In der Zwischenzeit können Sie auch auf andere Weise in Immobilien investieren als durch den Kauf von Kapitalanlagen. Diese 4 Möglichkeiten, mit weniger als 1.000€ in Immobilien zu investieren, sollten Sie in Betracht ziehen:

REITs, oder Real Estate Investment Trusts. Mit einer Investition in REITs können Sie ein gutes passives Einkommen erzielen – REITs müssen laut Gesetz 90% ihrer Mieteinnahmen an die Anleger ausschütten.

Da REITs in Deutschland sehr stark reguliert sind, ist es für sie sehr schwierig, eine positive Rendite für Investoren zu erzielen. Mehr dazu lesen Sie hier.

Immobilien-Crowdfunding oder Immobilien-P2P-Investitionen. In Deutschland sind Immobilien-Crowdfunding- oder P2P-Plattformen (Peer-to-Peer) in den letzten Jahren sehr beliebt geworden.

Sie sind jedoch mit einem hohen Risiko verbunden, und nicht alle Plattformen sind transparent. Mit dem jüngsten Einbruch auf dem Immobilienmarkt fallen immer mehr Plattformen und Immobilien-Crowdfunding-Projekte aus.

Immobilien-ETFs. Eine weitere gute Möglichkeit sind börsengehandelte Fonds (ETFs), deren Schwerpunkt auf Immobilieninvestitionen liegt.

Es stehen etwa 100 Immobilien-ETFs zur Auswahl. Wählen Sie also sorgfältig aus, welche Immobilien für Ihre persönliche finanzielle Situation geeignet sind.

Immobilien-Wertpapiere (Token). Um mehr über diese Art der Immobilieninvestition zu erfahren, besuchen Sie unseren GermanReal.Estate Marktplatz, um sich über verfügbare Immobilien zu informieren, in die Sie mit Wertpapieren (Token) investieren können.

Sie können sowohl in Immobilienentwicklungen als auch in Immobilienportfolios (wie unser Community-Portfolio: Neubauten) investieren, die wir im Februar 2023 gestartet haben.